È di queste ultime settimane l’emanazione, da parte del Consiglio Nazionale del Notariato, di un documento volto a chiarire le conseguenze dell’acquisto di un immobile privo di agibilità. Che cosa accade a questo punto? L’immobile può essere oggetto di transazione commerciale? Quali sono gli accorgimenti che il compratore deve adottare? Vediamo tutti questi dettagli nell’articolo.
Acquisto dell’immobile privo di dichiarazione di agibilità
Quando si acquista un immobile, può accadere che, per le motivazioni più disparate, si scopra in un secondo momento, a trattative concluse, che l’immobile presenti una mancanza nel novero dei documenti necessari. Che cosa fare a questo punto?
Non è necessario ritirarsi dalla trattativa, ma è invece necessario andarsi a leggere il documento volto a chiarire il punto emanato dal Consiglio Nazionale del Notariato.
In questo documento, il Notariato ha esplicitamente sostenuto come, anche in caso di mancanza di un documento comunque fondamentale come la dichiarazione di agibilità, l’immobile può comunque essere commercializzato, ma ovviamente tale mancanza andrà ad inficiare il valore di mercato dell’immobile.
Appare necessario, però, in questo senso, andare a verificare se l’immobile sia gravato da inagibilità sostanziale.
Inagibilità formale e inagibilità sostanziale
In fase di acquisto dell’immobile, certamente, deve essere premura di entrambe le parti, compratore e venditore, di apporre sull’atto di compravendita un chiaro riferimento allo stato dell’immobile, manchevole di agibilità.
È opportuno comunque fare una distinzione tra inagibilità formale ed inagibilità sostanziale. Nel primo caso, a mancare è soltanto la documentazione amministrativa, presentando l’immobile tutti i requisiti necessari al fine di ottenere l’agibilità.
Nell’altro senso, quello dell’inagibilità sostanziale, l’immobile presenta tutta una serie di mancanze e carenze tali da impedirne il rilascio dell’agibilità. Una situazione di cui l’acquirente deve necessariamente essere messo a conoscenza.
Ruolo dei mediatori: notai ed agenzie immobiliari
Vediamo ora il ruolo dei notai e degli agenti immobiliari. Il primo obbligo è sicuramente quello di rendere edotte le parti sullo stato del bene e sulle eventuali mancanze dal punto di vista strutturale e impiantistico che gravano sull’immobile. A tal fine la normativa prevede infatti una serie di responsabilità in capo alla figura mediatrice che si esime dal rendere edotte le parti circa situazioni pregiudizievoli.
Il documento del Notariato prevede, inoltre, non ha l’obbligo di valutare egli stesso lo stato dell’immobile, non potendosi sostituire al tecnico, ma comunque ha un dovere di consigliare in ordine a certe scelte tecniche riguardanti la compravendita che sta curando.
Questo perché l’informazione circa lo stato tecnico e giuridico-amministrativo dell’immobile rappresenta certamente uno scriminante importante in ordine alla valutazione dell’opportunità del contratto di compravendita.
Commerciabilità giuridica ed economica: facciamo chiarezza
Lo studio presenta una ulteriore differenziazione sostanziale, in ordine alla commerciabilità giuridica dell’immobile, ed alla sua commerciabilità economica.
La commerciabilità giuridica si riferisce alla possibilità legale di trasferire la proprietà di un immobile. Un immobile è giuridicamente commerciabile se rispetta le norme di legge che regolano la sua vendita. Il fattore principale che influenza questa commerciabilità è la conformità urbanistica ed edilizia. Mentre con commerciabilità economica, invece, riguarda l’attrattività e l’appetibilità di un immobile sul mercato. Non si tratta di un requisito legale per la validità dell’atto, ma di un insieme di caratteristiche che ne influenzano il valore e la facilità di vendita.
In questo senso, il Notariato chiarisce come l’immobile sia da considerarsi commerciabile dal punto di vista giuridico, ma comunque, avendo l’agibilità un chiaro impatto in seno alla utilizzabilità dell’immobile stesso, è impossibile non considerare come questa eventuale mancanza abbia un chiaro impatto sulla commerciabilità economica.
