Il Testo Unico delle Costruzioni

La Proposta di Legge n. 2332/2025, all’esame presso la Commissione Ambiente della Camera dei Deputati è un disegno normativo finalizzato a conferire al Governo la delega per l’elaborazione di un nuovo Testo Unico delle Costruzioni.

La nuova proposta normativa, presentata alla Camera il 28 marzo 2025 e successivamente aggiornata, nasce con l’obiettivo di riordinare, aggiornare e coordinare l’intera disciplina edilizia e urbanistica attraverso uno o più decreti legislativi da adottarsi entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge. Il compito di redigere i decreti sarà affidato al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che lavorerà in concerto con i Ministeri competenti in materia di affari regionali, pubblica amministrazione, riforme istituzionali, economia e finanze. Prima della definitiva approvazione dei decreti sarà necessario acquisire l’intesa in sede di Conferenza Unificata, ottenere il parere del Consiglio di Stato entro trenta giorni e sottoporre gli schemi normativi all’esame delle Commissioni parlamentari competenti, che avranno quarantacinque giorni per esprimersi. Entro ventiquattro mesi dalla data di entrata in vigore di ciascun decreto legislativo, il Governo potrà adottare ulteriori disposizioni correttive o integrative, seguendo la medesima procedura.

Tra le finalità principali della riforma vi è quella di operare un riordino organico delle norme vigenti in materia edilizia, urbanistica e di uso del suolo, riconducendo le disposizioni oggi sparse in numerose fonti legislative e regolamentari a un quadro normativo coerente, sistematico e semplificato. La proposta mira, inoltre, a rendere il linguaggio normativo più chiaro, uniforme e accessibile, a ridurre drasticamente gli adempimenti burocratici e a favorire la digitalizzazione dei procedimenti edilizi.

Sostenibilità e qualità urbana come principi guida

Altro obiettivo centrale della riforma è l’introduzione di principi di sostenibilità, attraverso l’adozione di criteri ambientali e sociali che guidino le trasformazioni urbane e edilizie. Il testo promuove il principio del consumo di suolo zero, orientando le politiche urbanistiche verso il riuso e l’adeguamento del patrimonio esistente, in una logica di rigenerazione urbana sostenibile e resiliente, attenta alla qualità ambientale, all’equilibrio ecologico e al benessere collettivo.

Un aspetto rilevante della proposta è la valorizzazione della progettazione come strumento fondamentale per la costruzione di una città più giusta, inclusiva e sostenibile. La centralità del progetto non viene intesa solo in termini tecnici, ma anche come atto culturale e sociale capace di influenzare la qualità della vita delle persone, contribuendo a una più equa distribuzione delle opportunità, al benessere psico-fisico degli abitanti e alla costruzione di spazi urbani più umani, accessibili e intelligenti.

Nuove definizioni e responsabilità nel processo edilizio

Dal punto di vista normativo, la riforma interviene su numerosi aspetti dell’attività edilizia. Viene previsto un nuovo assetto delle distanze tra fabbricati, con la possibilità di derogare in casi specifici – in particolare per favorire interventi di riqualificazione e recupero del patrimonio costruito. Sarà definito in maniera chiara il ruolo dei regolamenti edilizi comunali, in un’ottica di coordinamento tra disciplina statale e normativa locale. Viene riconosciuto un valore certificativo ai professionisti tecnici nella documentazione relativa allo stato legittimo degli immobili, rafforzando così il principio della responsabilità professionale come strumento di semplificazione amministrativa.

Razionalizzazione dei titoli abilitativi e digitalizzazione

Inoltre, la classificazione degli interventi edilizi sarà riorganizzata in modo da distinguere in modo netto tra nuove costruzioni, interventi di recupero e adeguamento funzionale del patrimonio esistente, opere di minore entità e manufatti privi di rilevanza edilizia. I titoli abilitativi saranno ridotti a tre strumenti fondamentali: permesso di costruire, segnalazione certificata di inizio attività (Scia) e attività edilizia libera, con l’obiettivo di garantire proporzionalità e chiarezza nei procedimenti autorizzativi.

Particolare attenzione viene dedicata alla digitalizzazione integrale delle procedure, mediante l’istituzione di uno sportello unico digitale in grado di gestire tutta la documentazione edilizia, con modelli procedurali standardizzati su base nazionale. Le amministrazioni pubbliche saranno obbligate ad acquisire d’ufficio tutti i documenti in loro possesso, senza richiedere ulteriori certificazioni ai cittadini o ai professionisti.

Sicurezza, sostenibilità ambientale e accessibilità universale

Un elemento innovativo introdotto dalla riforma è il fascicolo del fabbricato, uno strumento informativo che fungerà da “carta d’identità” dell’edificio, raccogliendo tutte le informazioni tecniche, urbanistiche e strutturali necessarie per conoscere lo stato e la storia dell’immobile. Questo fascicolo sarà reso obbligatorio per tutte le costruzioni esistenti, in linea con l’obiettivo di migliorare la conoscenza del patrimonio edilizio nazionale.

Sul piano della sicurezza strutturale, il nuovo Testo Unico dovrà aggiornare le disposizioni tecniche in materia di resistenza e stabilità, zonazione sismica, classi di rischio, competenze dei professionisti, controlli e sanzioni. Saranno chiarite le responsabilità di ciascun soggetto coinvolto nel processo edilizio, anche attraverso l’introduzione di sistemi assicurativi obbligatori.

Per quanto riguarda la sostenibilità ambientale, saranno introdotte misure specifiche per incentivare l’efficienza energetica e idrica, la sostenibilità sismica e acustica, il contenimento dell’inquinamento elettromagnetico, la riduzione delle radiazioni ionizzanti e una corretta gestione dei rifiuti derivanti dalle attività edilizie. La valutazione e la certificazione della sostenibilità degli edifici diventeranno parte integrante dei procedimenti edilizi.

Gestione della transizione normativa e prospettive future

Infine, la proposta di legge prevede misure per garantire l’eliminazione delle barriere architettoniche in tutte le nuove costruzioni e negli interventi sull’esistente, con lo scopo di rendere gli spazi urbani accessibili a tutte le persone, indipendentemente dalle loro condizioni fisiche o cognitive.

Sarà compito del Governo individuare le norme attualmente in vigore che dovranno essere abrogate, definendo al contempo un periodo transitorio che salvaguardi i procedimenti già avviati prima dell’entrata in vigore del nuovo testo normativo. In tal modo, si garantirà una transizione ordinata e coerente tra il vecchio e il nuovo sistema.

La riforma, nel suo insieme, rappresenta un passaggio cruciale per la modernizzazione dell’apparato normativo in materia edilizia e urbanistica. Essa pone le basi per un modello di sviluppo urbano più efficiente, sostenibile e inclusivo, capace di rispondere alle sfide ambientali, sociali ed economiche del presente e del futuro.