La questione della regolarità dell’immobile e, in particolare, della presenza o assenza del certificato di agibilità (o abitabilità) nel contesto di un contratto di locazione è stata oggetto di numerosi interventi della Corte di Cassazione, che ha delineato orientamenti fondamentali, distinguendo in base alla destinazione d’uso dell’immobile (abitativo o non abitativo) e all’incidenza del vizio sulla possibilità di godimento. Vediamo insieme come si sono pronunciati gli Ermellini con diverse sentenze di sicuro e prezioso interesse.
Validità del contratto di locazione
Uno dei primi principi da tenere in considerazione, che è pacifico nell’orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione, è quello secondo cui la mancanza del certificato di agibilità (o abitabilità) non determina, di per sé, la nullità del contratto di locazione.
Infatti, secondo la sentenza della Corte di Cassazione (Cass. n. 13651/2014, Cass. n. 10665/2020, Cass. Ord. n. 41744/2021) il contratto rimane valido ed efficace tra le parti, in quanto la mancanza della certificazione amministrativa non incide sulla validità del negozio, ma sull’adempimento delle obbligazioni del locatore.
Conseguenze sul rapporto contrattuale: uso abitativo e non abitativo
Dal punto di vista delle conseguenze sul rapporto contrattuale, l’assenza di agibilità o la presenza di vizi di regolarità edilizia/urbanistica si collocano sul piano dell’inadempimento da parte del locatore, con conseguenze diverse a seconda dei casi:
Locazione ad uso non abitativo (commerciale e/o industriale)
In tal caso, il principio generale che si applica, è quello secondo cui grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche tecniche e amministrative dell’immobile (comprese le autorizzazioni necessarie) siano idonee all’attività che intende svolgervi. In tal senso, il locatore è ritenuto inadempiente (e il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ai sensi dell’art. 1578 c.c.) solo in due casi principali:
- Impossibilità assoluta di ottenere l’agibilità: Se la mancanza di agibilità è dovuta a vizi intrinseci o strutturali dell’immobile, non sanabili, che impediscono il godimento o l’uso pattuito.
- Specifiche Garanzie Espresse: Se il locatore ha assunto un’obbligazione specifica (espressamente prevista nel contratto) di garantire la sussistenza dei requisiti di agibilità o di provvedere al loro conseguimento (vedi, ad esempio, Cass. Ord. n. 41744/2021).
Se il conduttore era a conoscenza della mancanza di agibilità e l’ha accettata, non può invocare l’inadempimento del locatore per chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, a meno che il vizio non si riveli tale da impedirgli completamente l’uso pattuito (vizio occulto o non apparente)
Locazione ad uso abitativo
Nel contratto di locazione ad uso abitativo, l’idoneità all’uso di abitazione (e quindi l’abitabilità/agibilità) è considerata un requisito essenziale implicito del bene.
La mancanza dell’abitabilità (e la conseguente impossibilità di conseguire l’agibilità) costituisce generalmente un grave inadempimento del locatore, anche se non espressamente pattuita. In tal caso, il conduttore può legittimamente chiedere:
- La risoluzione del contratto (per inadempimento ex art. 1453 c.c.).
- La riduzione del canone (art. 1578 c.c.).
- Il risarcimento del danno (qualora sia stato leso il suo interesse all’esatto adempimento).
- Può altresì avvalersi dell’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.) per sospendere il pagamento del canone, purché la sospensione sia proporzionale e l’inadempimento del locatore sia grave.
Orientamento generale della Cassazione
La Cassazione tende a inquadrare la problematica dell’agibilità non nei vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), ma nell’ambito dell’esatto adempimento dell’obbligo del locatore di consegnare e mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 n. 1 e n. 2 c.c.).
Tuttavia, il rimedio tipico in caso di inadempimento per vizi (occulti, che diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, o conosciuti ma la cui accettazione non esclude l’inadempimento se il vizio è tale da impedire l’uso) rimane la richiesta di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo (art. 1578 c.c.).
