In un contesto segnato da continui aggiornamenti normativi, forti restrizioni nella circolazione dei crediti e requisiti documentali sempre più stringenti, la gestione professionale dei crediti d’imposta è diventata un fattore rilevante per proteggere il valore degli investimenti immobiliari.
Il caso di Binda 21 srl, società veicolo promotrice del complesso residenziale Olis Smart Apartments in via Binda 21 a Milano, rappresenta un esempio concreto di come rigore, controllo e rapidità operativa possano incidere sulla valorizzazione del beneficio fiscale maturato, realizzato nella fattispecie attraverso la sua cessione.
L’operazione, sviluppatasi a ridosso della scadenza del 16 marzo 2025 in un arco temporale particolarmente contenuto, senza sacrificare la qualità delle verifiche tecniche, fiscali e documentali, ha consentito di mettere in sicurezza un credito d’imposta di 1.886.556,60 euro, salvaguardando il valore dell’investimento immobiliare e rafforzando la posizione patrimoniale della società.
«Il tema centrale non era soltanto la complessità, che è un dato fisiologico quando si parla di crediti derivanti da bonus edilizi, ma il tempo a disposizione. In operazioni di questa natura, la variabile temporale, se non governata con assoluto rigore, espone al rischio di errore e alla perdita di valore. Per Binda 21 la cessione non era una semplice opzione finanziaria, ma la soluzione strutturale più coerente per preservare il beneficio fiscale maturato, considerata l’impossibilità di assorbirlo integralmente tramite compensazione diretta» Dott. Alessandro De Grandis, Amministratore Delegato di Binda 21 Srl.
Binda 21: progetto immobiliare in un contesto complesso
Lo sviluppo di un immobile in classe A+ in un’area densa e strategica come quella dei Navigli ha richiesto la gestione simultanea di due criticità sistemiche: da un lato un mercato delle costruzioni caratterizzato dall’aumento dei costi delle materie prime; dall’altro una cornice burocratica articolata, aggravata dalle barriere nella maturazione e nella cessione dei crediti d’imposta.
Se il primo fronte è stato affrontato attraverso una rete di partnership consolidate, la diligence fiscale e documentale, dall’audit alla cessione del credito, è stata curata da Dedalo Consulting, società milanese che affianca imprese, professionisti e istituzioni finanziarie in tutte le fasi di gestione del credito, con l’obiettivo di coniugare sicurezza legale, valore economico e crescita condivisa.
A fine 2025, Dedalo Consulting ha registrato un incremento del numero dei clienti del 91,67% rispetto all’anno precedente, a conferma della progressiva riconoscibilità del proprio modello operativo.
Un fascicolo tecnico-fiscale da blindare
Alessandro De Grandis sottolinea come le tempistiche fossero particolarmente stringenti e come la corretta gestione del fascicolo tecnico-fiscale potesse risultare essenziale per preservare il valore del beneficio maturato nell’ambito di un progetto immobiliare complesso e di qualità nel cuore di Milano.
Il progetto ha richiesto un presidio rigoroso da parte di Dedalo Consulting su quattro direttrici principali:
- correttezza delle asseverazioni tecniche;
- tracciabilità dei lavori e coerenza della documentazione di cantiere;
- conformità dei presupposti agevolativi;
- aggiornamento continuo rispetto all’evoluzione normativa sulla circolazione dei crediti.
Anche un’incoerenza documentale di dettaglio avrebbe potuto compromettere la cessione o generare contestazioni da parte degli organi di controllo.
Il modello Dedalo Consulting: rigore, velocità e condizioni di cessione competitive
Dedalo Consulting è intervenuta a pochi giorni dalla scadenza nazionale del 16 marzo 2025, termine ultimo per l’apposizione del visto di conformità sulle spese 2024.
La tempistica, pur molto compressa, è stata governata attraverso un processo ordinato, fondato su presidio documentale, coordinamento professionale e chiarezza degli obiettivi.
Successivamente alla maturazione del credito, Dedalo ha redatto una Comfort Letter interna, strutturato il fascicolo in aderenza all’art. 121, comma 6-bis, del Decreto Rilancio, veicolato la cessione tramite un cessionario selezionato e privilegiato una cessione orizzontale su base annuale, ottenendo condizioni di sconto competitive rispetto al contesto di mercato.
«La gestione di crediti di questa portata richiede una perfetta simbiosi tra velocità d’esecuzione e rigore documentale. Attraverso l’applicazione rigorosa del Decreto Rilancio e la redazione della nostra Comfort Letter, abbiamo messo in sicurezza l’operazione finanziaria di Binda 21 S.r.l., ottimizzando il tasso di sconto grazie a canali di cessione selezionati e coerenti con la struttura temporale del credito». Dott. Giovanni Minella, Amministratore di Dedalo Consulting.
Effetti sull’iniziativa e sul territorio
L’operazione ha contribuito a migliorare la redditività complessiva dell’iniziativa immobiliare e a consolidare la struttura patrimoniale di Binda 21, senza ricorrere allo sconto in fattura né utilizzare la cessione del credito come leva di finanziamento del cantiere.
Il progetto ha restituito alla città un edificio contemporaneo, efficiente e sostenibile: 42 appartamenti in classe A+ pienamente integrati nel tessuto urbano, capaci di generare nuova residenzialità e un indotto locale in un’area strategica tra Navigli e San Cristoforo.
I risultati dell’operazione
- Credito d’imposta maturato e messo in sicurezza: 1.886.556,60 euro;
- credito strutturato su 10 annualità, dal 2025 al 2034;
- audit e visto di conformità completati in tempi stringenti e molto rigidi;
- cessione ottimizzata attraverso canali selezionati e condizioni competitive.
