Con il nuovo Piano Casa (Legge 116 del 2/7/2026), il Governo intende rendere disponibili oltre 100.000 appartamenti, puntando sul recupero dell’edilizia residenziale pubblica e sull’housing sociale.
In estrema sintesi, il programma straordinario prevede la ristrutturazione di circa 60.000 alloggi, oggi inutilizzati o inagibili, e la realizzazione degli altri a condizioni agevolate per acquirenti e locatari, anche con l’intervento di capitali privati.
Federcomated ha accolto con favore il Piano Casa, per le ricadute positive che potrà avere sul mercato dell’edilizia, ma dobbiamo guardare in faccia la realtà.
Le stime più prudenti parlano di almeno 300.000 famiglie attualmente in attesa di un alloggio pubblico.
Distribuito nell’arco di 10 anni, difficilmente il Piano Casa sarà risolutivo nei confronti della crisi dell’edilizia economico-popolare.
Obiettivi e tempi
Dopo le esperienze compiute con Superbonus e Pnrr, personalmente sono scettico nei confronti di queste pianificazioni a breve e medio termine, perché non si sono rivelate adatte alla complessità del mercato.
In entrambi i casi le previsioni iniziali sono state modificate in modo sostanziale, in corsa, privilegiando la mera necessità di completare i lavori entro i termini per non perdere i finanziamenti.
Predisporre piani per traguardi ambiziosi, difficili da raggiungere in tempi brevi, può essere stimolante per chi non opera quotidianamente nell’edilizia, ma non sembra la strada giusta per centrare gli obiettivi.
Il calendario di questi provvedimenti, che concentrano investimenti di decine di miliardi di euro creando enormi squilibri nel mercato, non può essere basato sulla durata auspicata della legislatura. Serve più tempo.
Prendiamo il Piano Casa, che ha una durata prevista di 10 anni.
Gli interventi (recupero degli alloggi Erp esistenti, housing sociale, programmi infrastrutturali di edilizia integrata) dovranno essere coerenti con la progettualità a scala locale, in materia di riqualificazione e sviluppo del tessuto urbano e di altre problematiche importanti come la sicurezza, i trasporti, i servizi di base, l’energia e l’ambiente.
Dieci anni appaiono un periodo ragionevole per raggiungere i traguardi del Piano Casa, ma per essere certi del risultato finale bisognerà creare le condizioni per snellire i processi autorizzativi, coordinando l’amministrazione centrale, regionale e locale, e per un’effettiva partecipazione del tessuto sociale e produttivo dei territori interessati, per quanto riguarda le iniziative imprenditoriali.
Edifici sicuri e comfortevoli
Il nostro paese avrebbe bisogno di almeno tre piani casa come quello in vigore, solo per contrastare la povertà abitativa.
L’Italia avrebbe anche bisogno di mettere in sicurezza il proprio parco immobiliare, pubblico e privato, in particolare nei confronti del rischio sismico e della naturale obsolescenza delle costruzioni.
La riqualificazione è ormai un’esigenza inderogabile, per rivitalizzare e mantenerne nel tempo il valore di gran parte degli edifici italiani.
In Spagna e Portogallo esiste una legislazione in materia, che prevede percorsi di verifica delle condizioni strutturali, ambientali e tecnologiche che, nei fatti, tutelano gli abitanti migliorando sicurezza e qualità della vita.
Oltre al Piano Casa dovremmo poter commentare anche il Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici, previsto dalla Direttiva Epb che doveva essere recepita entro il giugno scorso.
Il futuro Pnre dovrà concentrarsi sui fabbricati con le peggiori prestazioni energetiche, per raggiungere obiettivi precisi:
- riduzione del consumo medio di energia primaria per gli edifici residenziali (16% al 2030; 20-22% al 2035);
- interventi di riqualificazione per gli edifici non residenziali (16% al 2020; 26% al 2033).
La direttiva è un provvedimento importante per l’intera filiera.
Un buon intervento di riqualificazione energetica può condurre a significativi risparmi nei costi di gestione, anche nel breve termine.
Il beneficio economico è un ottimo argomento, purtroppo il risparmio futuro non si può usare come capitale per iniziare i lavori.
Organizzare e coordinare
Recepire la Direttiva Epb comporta necessariamente un diverso assetto degli incentivi per la riqualificazione dell’esistente, focalizzato sui più energivori complessi condominiali, nei quali spesso le diseguaglianze economiche tra i proprietari rallentano i processi decisionali.
Gli incentivi dovrebbero essere appannaggio di soggetti e famiglie con capienza fiscale inferiore, commisurati al vantaggio energetico effettivamente conseguito.
I contribuenti con capienza superiore, invece, dovrebbero poter accedere a strumenti finanziari opportunamente agevolati.
La sostenibilità dell’edilizia non riguarda solo i consumi energetici degli edifici, ma interessa i materiali, le tecniche e tutte le complesse relazioni tra costruzione, edifici e territorio, a cominciare dal combustibile consumato per trasportare rifiuti e materiali edili.
In un mondo perfetto, anche la riduzione dell’impatto ambientale dei cantieri dovrebbe essere adeguatamente incentivata.
Prendiamo ad esempio la tassa per l’occupazione di spazi e aree pubbliche (Tosap): è ragionevole una riduzione consistente del tributo per le imprese edili che acquistano almeno la metà dei materiali da costruzione nel raggio di 10 chilometri dal cantiere?
Sempre nell’ottica del “cantiere a km zero”: si potrebbe rimodulare la tassa sui rifiuti (Tari) per le imprese che conferiscono ai centri preliminari di raccolta del Consorzio Rec?
Queste e molte altre proposte chiedono di essere ascoltate e, se possibile, di contribuire al miglioramento dell’edilizia, principale patrimonio e motore dell’economia nazionale.
La rigenerazione urbana e la rivitalizzazione dei territori è l’unica opzione disponibile per valorizzare e mantenere le migliori risorse del nostro paese, creando nuovo valore: merita un ministero dedicato.
