L’evoluzione recente dei mercati degli immobili residenziali e non residenziali in Italia e nei principali paesi europei è stata approfondita alla luce dell’interazione tra domanda e offerta per valutare la coerenza degli andamenti rispetto alle determinanti fondamentali delle quotazioni immobiliari.
Riprendo una dichiarazione del governatore di Banca d’Italia, Ignazio Visco: «… La ripresa, inizialmente concentrata nell’industria manifatturiera, si è poi estesa ai servizi e, pur con qualche incertezza, al settore delle costruzioni. … Nel nostro paese è elevata la quota di territorio destinata a urbanizzazione, ma è ampia la presenza di immobili e infrastrutture degradati, così come modesti sono i progressi sinora conseguiti nella tutela dell’ambiente e nell’efficienza energetica».
In tutti i paesi sussiste un forte legame tra evoluzione del mercato immobiliare e stabilità finanziaria. Gli investimenti in immobili hanno orizzonti lunghi e sono finanziati dalle banche attraverso prestiti garantiti dalle stesse proprietà acquistate o costruite. Variazioni negative dei prezzi degli immobili determinano una riduzione del valore delle garanzie prestate e aumentano i rischi per le banche che hanno finanziato gli investimenti. Un rilancio degli investimenti in costruzioni, indirizzato soprattutto alla ristrutturazione del patrimonio esistente, alla valorizzazione delle strutture pubbliche e alla prevenzione dei rischi idro-geologici, avrebbe effetti importanti sull’occupazione e sull’attività economica.
La situazione attuale vede una ripresa delle transazioni, l’arresto della caduta dei prezzi. Ci troviamo in una situazione di distensione per il credito alle famiglie e in presenza di un elevato rischio del credito alle imprese. Se si consolida la ripresa il sistema dovrebbe generare meno rischi per le banche ma la modalità di finanziamento dei progetti è in evoluzione. Il modo in cui si sono finanziati i progetti immobiliari, con elevata leva in Italia rispetto ad altri Paesi, è destinato ad essere rivisto.
