La casa in locazione in Europa raggiunge 55 miliardi di investimenti nel 2025. Il Report di Scenari Immobiliari e Abitare Co. fotografa un mercato in profonda trasformazione: in Italia 1,33 milioni di nuovi contratti, canoni in crescita del 5,15% e proiezioni a 1,25 miliardi di investimenti per il 2026.
Il mercato della casa in locazione si sta affermando in Europa come classe di investimento primaria e, sempre più, come fattore strutturale di competitività urbana.
Nel 2025 il settore living ha raggiunto un volume di investimenti di 55 miliardi di euro, segnando un incremento del 18,5% rispetto all’anno precedente. È il dato principale che emerge dal Report “La casa in locazione in Italia e in Europa”, presentato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. al Forum Locazione 2026, tenutosi a Milano.
L’analisi evidenzia come, nonostante stock edilizi obsoleti e una crisi abitativa che richiederebbe 2,2 milioni di nuove case l’anno a livello continentale, il mercato della locazione sia l’unico comparto in grado di garantire performance economiche e occupazionali robuste.
«L’Europa si avvia a diventare sempre più un continente di inquilini. Nel campione di venti città analizzato nel nostro report emerge un quadro che conferma che laddove la locazione è strutturale, segmentata e in parte sostenuta da politiche pubbliche, le performance economiche e occupazionali risultano più robuste e la capacità di assorbire nuovi flussi di popolazione più elevata. Il mercato della locazione si configura così come una delle infrastrutture che condiziona direttamente competitività, coesione e sostenibilità delle città europee. In Italia quasi otto milioni di famiglie inquilini pagano annualmente 50 miliardi di euro di canoni di locazione. Vanno aggiunti altri 6,5 miliardi di euro per le locazioni brevi». Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari
Il quadro europeo: crescita degli investimenti e deficit strutturale di offerta
Il 2025 ha segnato il consolidamento degli investimenti residenziali nel Regno Unito, che ha raddoppiato i volumi del 2024 superando i 28 miliardi di euro, e in Germania, con 9,7 miliardi.
A trainare la crescita sono stati in particolare l‘incremento del 70% negli investimenti in Student Housing (Pbsa) e il +10% nel multifamily delle grandi aree metropolitane.
Nonostante la riduzione dei tassi di interesse abbia favorito l’accesso al credito, l’Unione Europea registra ancora un deficit di 650.000 unità annue rispetto alla domanda reale, per un fabbisogno di investimento aggiuntivo stimato in 150 miliardi di euro l’anno. Un gap che nessuna delle principali economie del continente ha ancora colmato.
«Nel Report di quest’anno abbiamo analizzato la locazione come un segmento industriale a tutti gli effetti, con l’obiettivo di superare la narrazione puramente emergenziale legata al caro affitti o alla crisi studentesca. È necessario distinguere chiaramente tra i segmenti che possono funzionare come un vero mercato, con rischi e rendimenti compatibili per il capitale privato, e quegli ambiti che devono essere riconosciuti come welfare abitativo sotto la responsabilità delle istituzioni. Il nostro report mette in luce la catena del valore della filiera: da un lato la pressione sugli inquilini per canoni e scarsità di alternative, dall’altro le incertezze regolatorie e la volatilità che frenano gli investitori. Solo dando evidenza a come si distribuiscono costi e ritorni potremo sviluppare un’offerta realmente sostenibile» Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.
L’Italia: crescita record ma ultima posizione tra le EU5
L’Italia segue il trend europeo con un dinamismo senza precedenti: nel 2025 gli investimenti diretti nel living hanno sfiorato il miliardo di euro, segnando un +40% rispetto ai 675 milioni del 2024.
Le proiezioni per il 2026 stimano volumi a 1,25 miliardi di euro. Il mercato italiano sta attirando capitali transfrontalieri e private equity, con interesse crescente per strategie di “platform deal” e asset conformi ai criteri ESG.
Tuttavia, il Report sottolinea con chiarezza che, nonostante la crescita, l’Italia resta all’ultima posizione tra le cinque principali economie europee.
Un posizionamento che riflette le persistenti debolezze strutturali del sistema: scarsa offerta qualitativa, incertezza regolatoria e assenza di politiche organiche a sostegno della locazione istituzionale.
Casa in locazione in Italia: oltre 1,33 milioni nuovi contratti
Sul mercato domestico, il 2025 ha segnato il pieno superamento della fase ciclica più complessa. Sono stati oltre 1,33 milioni i nuovi contratti di casa in locazione stipulati (+4,4% rispetto al 2024), per un volume complessivo di canoni annuali superiore agli 11,4 miliardi di euro.
Il Report evidenzia tuttavia come questa crescita sia alimentata principalmente dalle crescenti difficoltà delle famiglie nell’accesso all’acquisto, rendendo l’affitto per molti l’unica opzione percorribile.
La pressione della domanda, unita alla carenza strutturale di offerta qualitativa, ha spinto i canoni medi nazionali a crescere del 5,15%, con dinamiche eterogenee: se il mercato ordinario di bassa qualità ha ceduto l’1,5%, i mercati convenzionati legati ai nuovi Patti territoriali hanno registrato rincari fino al 15%.
Sul piano contrattuale, il contratto ordinario di lungo periodo perde centralità, coprendo oggi meno del 30% delle nuove stipule — un crollo di 30 punti percentuali rispetto al 2015. In controtendenza, i contratti agevolati per studenti raggiungono il 7% del totale, con Milano a +108% e Bologna a +51%.
I valori nelle grandi città: Milano a 200 €/mq/anno, Bologna e Napoli a +16%
La domanda prosegue il suo processo di concentrazione nei grandi poli urbani.
- Milano si conferma la città più onerosa per la casa in locazione, raggiungendo i 200 €/mq/anno (+10%).
- Roma si attesta stabilmente sopra i 155 €/mq/anno.
- Bologna e Napoli registrano crescite speculari del +16%, con canoni rispettivamente di 140 €/mq e 120 €/mq.
- Genova supera per la prima volta i 115 €/mq, con un incremento decennale prossimo al 30%, trainato dalla nuova offerta residenziale in ambiti semicentrali.
Le previsioni per il 2026 indicano un consolidamento dei volumi — crescita stimata inferiore all’1% — e un ulteriore rincaro dei canoni superiore al 4%, che porterà il valore medio nazionale oltre i 95 €/mq/anno. Una traiettoria che, in assenza di politiche pubbliche mirate, rischia di aggravare l’emergenza abitativa per le fasce di popolazione più fragili.
Verso un Osservatorio sulla Locazione: la proposta di Scenari Immobiliari e Abitare Co.
Il Report si inserisce in un percorso che punta a evolvere in un Osservatorio Immobiliare sulla Locazione, con il coinvolgimento di un comitato scientifico composto da atenei, centri di ricerca, associazioni di categoria e operatori del settore, con l’obiettivo di migliorare la trasparenza del mercato e supportare lo sviluppo di politiche sociali, fiscali e regolatorie più efficaci.
«Il mercato della locazione in Italia sta vivendo una fase di profonda trasformazione, caratterizzata da un aumento dei canoni più rapido dei prezzi di vendita, dalla crescita della domanda temporanea e dalla presenza di milioni di abitazioni non utilizzate. In questo contesto, è indispensabile sviluppare una politica della locazione moderna, basata su dati certi, capitale istituzionale e un quadro urbanistico e fiscale semplificato. Con l’Osservatorio sulla Locazione che oggi proponiamo insieme a Scenari Immobiliari unitamente alle proposte presentate, intendiamo offrire strumenti concreti per rendere il mercato più accessibile ed efficiente: dalla creazione di un sistema nazionale di monitoraggio dei canoni alla promozione del Build-to-Rent, dagli incentivi per riportare sul mercato gli immobili sfitti, alla definizione di nuovi contratti e modelli abitativi più flessibili, in linea con i bisogni di studenti, lavoratori e famiglie. Se vogliamo un mercato della locazione più equo, trasparente e sostenibile serve un nuovo patto tra pubblico e privato. Una visione che favorisca gli investimenti, acceleri i processi e consenta di ampliare l’offerta abitativa di qualità per tutte le classi sociali. Abitare Co. è pronta a dare il proprio contributo per costruire un sistema più solido, moderno e capace di rispondere davvero ai cambiamenti in atto». Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co.
