Il comparto residenziale italiano chiude il 2025 con un fatturato complessivo di circa 135 miliardi di euro, in crescita dell’8,25% su base annua e di oltre il 60% nel decennio.
Le compravendite hanno raggiunto quota 770mila unità, con un incremento di circa 50mila transazioni rispetto al 2024 (+7%). Per il 2026 le stime indicano un ulteriore avanzamento fino a 800mila unità. I valori medi degli immobili residenziali sono saliti del 3,1% nel 2025, con previsioni di un ulteriore +4% nel 2026.
Gli investimenti diretti nel comparto si attestano a 1 miliardo di euro, con ulteriori 470 milioni in forma indiretta, per un totale di 1,5 miliardi destinati alla produzione e trasformazione di nuovo prodotto abitativo.
I dati emergono dal Quarto Osservatorio sull’Abitare – “Una casa è per sempre – un investimento che vale”, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. e presentato al Forum dell’Abitare 2026 di Milano.
Offerta insufficiente: il nodo strutturale del settore
Il principale elemento critico evidenziato dall’Osservatorio è la cronica carenza di nuova offerta abitativa. Su scala nazionale, le circa 17.200 nuove unità disponibili nei principali mercati urbani risultano concentrate per oltre il 70% tra Milano e Roma.
Le altre piazze registrano volumi decisamente più contenuti: circa 1.450 unità a Firenze, tra 600 e 750 a Bari, Bologna e Torino.
Nelle città del Sud — Palermo, Venezia, Catania — l’offerta scende sotto le 200 unità complessive. Il peso del nuovo sul totale dello stock si ferma all’8% nelle principali città, soglia che segnala le difficoltà produttive dell’industria immobiliare nel rispondere alla domanda.
Tipologie: dominano bilocali e trilocali, crescono i tagli piccoli
Sul fronte delle tipologie, bilocali e trilocali coprono circa i due terzi dell’offerta complessiva nelle principali città, con punte superiori all’80% a Firenze.
I monolocali superano il 10% dell’offerta a Milano, Roma, Bologna e Torino, trainati dalla domanda di studenti, giovani professionisti e investitori. Le abitazioni di grande taglio rimangono prevalenti in contesti specifici come Venezia e Palermo.
Focus Milano: dinamismo e rallentamento del nuovo
Milano si conferma il mercato più attivo del Paese. Nel 2025 le compravendite nella città metropolitana funzionale hanno superato le 81.500 unità; nel solo comune si sono registrate 26.000 transazioni (+8,3% sul 2024), per un fatturato di 11,8 miliardi di euro (+10,3% annuo).
I valori medi toccano i 10.850 €/mq in zona centrale, 6.350 €/mq nel semicentro e 3.950 €/mq in periferia, con stime 2026 rispettivamente a 11.420, 6.740 e oltre 4.100 €/mq.
«La casa continua a rappresentare il principale investimento per le famiglie italiane e un pilastro del nostro sistema economico e sociale. Il vero tema oggi è la carenza di offerta, soprattutto nelle grandi città, che alimenta la crescita dei prezzi e rende più difficile l’accesso alla casa, in particolare per giovani e famiglie. Per garantire uno sviluppo equilibrato del mercato nel medio periodo, sarà fondamentale favorire la produzione di nuova offerta e sostenere i processi di rigenerazione urbana, oggi ancora troppo rallentati». Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari.
«A Milano le nuove costruzioni scontano un progressivo rallentamento legato alla complessità della vicenda delle inchieste sull’urbanistica cittadina oltre agli ostacoli rappresentati dalla burocrazia che non permette più di definire tempi certi per avviare nuove iniziative immobiliari o progetti di rigenerazione urbana ed a una progressiva riduzione del rilascio dei permessi di costruire concessi. Questi fattori stanno spingendo una quota crescente di domanda a orientarsi verso l’hinterland, dove si concentrano un numero maggiore di iniziative e condizioni di accesso più sostenibili dal punto di vista dei prezzi». Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co.
«L’Italia, con il tasso di proprietà tra i più elevati delle grandi economie occidentali, si trova nel pieno di una fase di transizione demografica, sociale e patrimoniale dato che oltre 2.250 miliardi di euro di ricchezza immobiliare delle generazioni nate tra il 1945 e il 1964 stanno ridefinendo gli equilibri di domanda e offerta». Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari
Rigenerazione urbana e città metropolitane funzionali: la sfida per i professionisti
L’Osservatorio introduce il concetto di città metropolitana funzionale, un approccio territoriale che supera i confini amministrativi per leggere le dinamiche immobiliari su scala più ampia, considerando connessioni infrastrutturali, dotazione di servizi e relazioni funzionali tra territori.
Un modello utile per orientare strategie progettuali e di sviluppo immobiliare in un contesto in rapida evoluzione.
Per il settore delle costruzioni, il segnale è netto: la casa come investimento genera domanda sostenuta, ma senza un’accelerazione delle nuove produzioni e una semplificazione delle procedure autorizzative, lo squilibrio strutturale tra domanda e offerta è destinato ad aggravarsi.
