Nel mercato immobiliare italiano si sta diffondendo con sempre maggiore frequenza una strategia di investimento alternativa: l’acquisto di immobili di grandi dimensioni da suddividere in unità più piccole. Secondo le analisi dei professionisti del Tecnocasa Group, il fenomeno del frazionamento riguarda soprattutto abitazioni oltre i 100 mq che, per dimensioni e prezzo, risultano meno richieste dal mercato rispetto a soluzioni più compatte.
Queste operazioni permettono di trasformare appartamenti ampi in bilocali o trilocali, più facilmente vendibili o affittabili, intercettando una domanda abitativa che privilegia metrature contenute. Il fenomeno è particolarmente evidente nelle città con una forte presenza universitaria, dove gli immobili frazionati vengono spesso destinati alla locazione a studenti.
Domanda abitativa e nuove opportunità di rendimento
Come spiega Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, le operazioni di frazionamento sono spesso concentrate nei quartieri universitari. In questi contesti gli appartamenti più grandi vengono ristrutturati per creare più stanze da affittare singolarmente, talvolta con servizi dedicati come il bagno privato, quando la metratura lo consente.
Dal punto di vista della redditività, il bilocale resta una delle tipologie più richieste sul mercato delle locazioni e può garantire rendimenti medi intorno al 5,8% annuo lordo. La redditività può risultare ancora più elevata nel caso di affitto a posto letto, formula molto diffusa nelle città universitarie.
Accanto agli investitori privati si muovono anche imprese di costruzione e operatori immobiliari che acquistano immobili di grandi dimensioni per ristrutturarli e immetterli nuovamente sul mercato. Questa strategia è favorita anche dal fatto che nelle grandi città gli immobili di nuova costruzione presentano mediamente prezzi superiori di oltre il 30% rispetto alle abitazioni usate, rendendo interessante il recupero e la riqualificazione dell’esistente.
Gli immobili ottenuti dal frazionamento vengono talvolta destinati anche ad attività ricettive come bed & breakfast o affitti turistici, laddove consentito dalle normative locali. Tuttavia, secondo i dati raccolti dalle reti Tecnocasa, nella maggior parte dei casi le unità ristrutturate vengono immesse sul mercato della vendita e acquistate successivamente da investitori che possono destinarle a locazioni brevi o temporanee. Negli ultimi tempi, inoltre, nelle grandi città si osserva un leggero rallentamento degli affitti turistici a favore di contratti transitori e locazioni per studenti.
Cambiamenti sociali e trasformazione del mercato
La crescita del frazionamento non è legata soltanto alle opportunità di investimento, ma riflette anche una trasformazione più ampia della domanda abitativa. In molte città italiane la struttura demografica è caratterizzata da famiglie sempre più piccole o nuclei monocomponente, mentre il patrimonio edilizio costruito in passato presenta spesso abitazioni di dimensioni molto generose. Suddividere questi spazi diventa quindi una risposta concreta a esigenze abitative mutate.
Le unità di piccole dimensioni, inoltre, registrano tempi di vendita più rapidi rispetto agli appartamenti più grandi. Se mediamente una casa resta sul mercato poco più di tre mesi, monolocali e bilocali possono essere venduti in circa 85 giorni.
Un altro fenomeno collegato riguarda il cambio di destinazione d’uso. In molte aree centrali delle grandi città, uffici obsoleti e poco utilizzati vengono trasformati in abitazioni. La diffusione dello smart working e la crescente domanda di spazi di lavoro moderni ed efficienti hanno infatti ridotto l’interesse per gli uffici di vecchia generazione, aprendo nuove opportunità di conversione immobiliare.
