Nonostante le incertezze economiche e l’aumento del costo della vita, la casa continua a rappresentare il principale investimento per le famiglie italiane.
Il mercato immobiliare residenziale ha chiuso il 2025 con risultati in forte crescita, confermando una tendenza positiva consolidata negli ultimi anni. A sostenere il settore sono sia la domanda privata sia la convinzione che il mattone resti una delle forme di tutela patrimoniale più solide.
Secondo il Quarto Osservatorio sull’Abitare di Scenari Immobiliari eAbitare Co., il comparto residenziale italiano ha raggiunto un fatturato di circa 135 miliardi di euro, in crescita di oltre l’8% rispetto al 2024.
Anche le compravendite mostrano un netto incremento: nel 2025 sono state registrate circa 770mila transazioni (+7%), mentre per il 2026 si prevede il raggiungimento di quota 800mila.
In aumento anche i prezzi delle abitazioni. I valori medi degli immobili residenziali sono cresciuti del 3,1% nell’ultimo anno e il trend appare destinato a proseguire. Una crescita legata non solo alla domanda, ma soprattutto alla cronica carenza di nuova offerta abitativa.
Offerta limitata e prezzi in crescita
Le nuove abitazioni disponibili restano infatti insufficienti rispetto alle richieste del mercato. Nei principali centri urbani italiani si contano poco più di 17mila nuove unità, concentrate soprattutto tra Milano e Roma. Nelle altre città l’offerta è molto più ridotta, contribuendo ad alimentare l’aumento dei prezzi e rendendo più difficile l’accesso alla casa, soprattutto per giovani e famiglie.
Il nuovo residenziale rappresenta appena l’8% dello stock abitativo nelle principali città italiane, segnale delle difficoltà produttive del settore.
Procedure autorizzative lente, burocrazia complessa e ritardi nei processi di rigenerazione urbana limitano la capacità di rispondere alla domanda crescente.
Anche le tipologie abitative raccontano l’evoluzione del mercato. Bilocali e trilocali dominano l’offerta, mentre crescono i piccoli tagli, richiesti soprattutto da studenti, giovani professionisti e investitori. Monolocali e appartamenti compatti sono sempre più diffusi nelle grandi città universitarie e nei poli occupazionali.
Milano si conferma il mercato più dinamico del Paese, con oltre 81mila compravendite nell’area metropolitana funzionale. Tuttavia il capoluogo lombardo deve fare i conti con il rallentamento delle nuove costruzioni, causato da complessità normative e ostacoli burocratici. Una situazione che sta spingendo parte della domanda verso l’hinterland, dove i prezzi risultano più accessibili.
In questo contesto assume un ruolo centrale il tema della rigenerazione urbana e della pianificazione metropolitana. Il concetto di “città metropolitana funzionale”, introdotto dall’Osservatorio, supera i confini amministrativi tradizionali e legge il mercato immobiliare in relazione a infrastrutture, servizi e mobilità.
Il quadro che emerge è chiaro: la domanda abitativa resta elevata e la casa continua a essere percepita come un investimento sicuro. Ma senza nuove costruzioni, semplificazione burocratica e interventi di rigenerazione urbana, il divario tra domanda e offerta rischia di accentuarsi ulteriormente nei prossimi anni.
