Si è tenuta a fine luglio l’audizione nella Commissione Consiliare quadrigiunta Casa e Piano Quartieri, Rigenerazione Urbana, Sport, Turismo, Politiche Giovanili e Politiche per il Benessere e Olimpiadi e Paralimpiadi Milano Cortina 2026, Legacy.
Nel corso della seduta, Coima, attiva nell’investimento, nello sviluppo e nella gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali, ha illustrato gli elementi urbanistici, economico-finanziari, realizzativi e gestionali relativi al Villaggio di Scalo Romana, già Villaggio Olimpico, il più grande studentato convenzionato d’Italia.
La struttura ospiterà, a partire da fine agosto, circa 1.700 studentesse e studenti. L’audizione è stata l’occasione per un aggiornamento sul progetto e sul percorso di riconversione sviluppato da Coima nell’ambito dell’Accordo di Programma di Scalo Romana.
Il Villaggio Olimpico diventa studentato: un intervento a capitali privati
Il Villaggio Olimpico costituisce oggi il più grande studentato convenzionato d’Italia, con una capacità complessiva di 1.698 posti letto distribuiti in camere singole e doppie. L’intervento rientra nel più ampio progetto di rigenerazione di Scalo Romana, l’ex scalo ferroviario di Porta Romana, acquisito tramite bando di gara dal Fondo Porta Romana gestito da Coima SGR il 24 novembre 2022.
L’Accordo di Programma prevede all’interno dell’ex scalo circa 105.000 mq di residenze, di cui il 50% in edilizia accessibile, convenzionata e sociale. In questo perimetro rientrano sia i posti letto dello studentato del Villaggio Olimpico sia 320 appartamenti, di cui 225 in edilizia convenzionata ordinaria e 95 in edilizia residenziale pubblica, che saranno realizzati in collaborazione con il Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL).
Il progetto è stato sostenuto con capitali interamente privati da investitori istituzionali e da diversi istituti bancari, per un valore complessivo di circa 230 milioni di euro tra mezzi propri e finanziamenti.
Realizzato con un cronoprogramma di 30 mesi, il Villaggio Olimpico ha ospitato atleti olimpici e paralimpici provenienti da 42 delegazioni internazionali.
Al termine delle Paralimpiadi, nel marzo 2026, è stato avviato il percorso di riconversione in studentato, con una durata di 4 mesi dalla conclusione dell’evento: l’apertura agli studenti è prevista per fine agosto 2026.
Extracosti: un tema ancora senza copertura definita
Coima ha illustrato la natura degli extracosti sostenuti rispetto alla base di gara per la realizzazione del Villaggio Olimpico nei tempi richiesti, alla luce dell’indifferibilità dell’opera.
Contestualmente all’acquisto dell’area, il 24 novembre 2022, Regione Lombardia e Comune di Milano hanno confermato la necessità di procedere con i lavori, impegnandosi a individuare una soluzione per la copertura degli extracosti in tempi celeri. Ad oggi, tuttavia, non sono ancora state individuate soluzioni concrete.
Il budget preventivo indicato nel Dossier Olimpico per la realizzazione delle residenze per gli atleti era pari a circa 84 milioni di euro (96 milioni di dollari).
A seguito della progettazione, il costo di realizzazione è risultato pari a 105,7 milioni di euro, importo definito come base di gara per l’appalto dei lavori e concordato nell’ambito del Piano Economico Finanziario (Pef) allegato alla convenzione di gestione dello studentato.
L’aumento dei prezzi delle materie prime e dell’energia, legato anche alla situazione geopolitica, insieme alla necessità di adottare tecnologie costruttive come la prefabbricazione, più rapide ma più onerose rispetto alle tecniche tradizionali, hanno portato i costi di realizzazione a 130,9 milioni di euro, con un incremento di 25,2 milioni di euro rispetto alla base di gara per lo studentato.
In fase di progettazione, Fondazione Milano Cortina 2026, per conto del Cio, ha inoltre richiesto a Coima la realizzazione di spazi destinati a servizi per gli atleti, per una superficie lorda convenzionale di circa 10.000 mq e un valore complessivo di 16,8 milioni di euro, che si è aggiunto alla quota di spese non preventivate.
A questi importi si sommano 1,3 milioni di euro di extracosti per le opere di bonifica, riconducibili anch’essi all’aumento dei costi di materie prime ed energia. Il totale complessivo degli extracosti ammonta quindi a 43,3 milioni di euro.
Al netto di questo incremento, il ritorno per l’operatore previsto dal Pef allegato alla Convenzione di Gestione trentennale, sottoscritta il 22 dicembre 2022 con il Comune di Milano, era pari al 5%, con un rendimento calmierato rispetto al mercato — superiore di un solo punto percentuale rispetto al rendimento del BTP trentennale, considerato uno strumento privo di rischio — e allineato alla natura di edilizia residenziale sociale (Ers) dell’intervento.
Oggi la mancata copertura degli extracosti non sta consentendo agli investitori, tra cui le principali casse di previdenza italiane e il fondo Fnas gestito da Cdp Real Asset, di raggiungere il rendimento minimo del 5% previsto dalla Convenzione: il rendimento dell’investimento, considerando gli extracosti, si attesta per ora al 4%.
Lo Studentato: i criteri previsti dal Bando Mur 481/24
Nel corso dell’audizione, Coima ha illustrato le tariffe dello studentato, inferiori del 25% rispetto alla media di mercato milanese riferita alle locazioni comprensive di servizi, definite nel quadro della Convenzione sottoscritta con il Comune di Milano nel dicembre 2022 e del Pef presentato nello stesso anno.
Coima ha inoltre spiegato i criteri previsti dal Bando Mur 481/24, al quale sono stati candidati 448 posti letto. Il 100% del contributo Mur, pari a 8,9 milioni di euro, è interamente destinato alla riduzione delle tariffe.
Un ulteriore tema affrontato in audizione ha riguardato gli spazi a servizio del quartiere previsti all’interno del Villaggio Olimpico: circa 10.000 mq distribuiti tra i piani terra delle sei palazzine dello studentato e i due edifici storici che, durante l’evento olimpico, hanno ospitato funzioni di servizio per gli atleti richieste da Fondazione Milano Cortina 2026, come palestra, mensa e centro medico.
Questi spazi sono oggi destinati ad accogliere attività di interesse generale quali sport e benessere, aree di socializzazione e servizi di prossimità. Sul piano giuridico si tratta di aree classificate come Spig, Servizi Privati di Interesse Pubblico o Generale, regolamentate dalla Convenzione di Gestione sottoscritta dal Comune di Milano.
Da agosto 2025 Coima ha elaborato e presentato al Comune diverse proposte progettuali, accompagnate da analisi di sostenibilità economica, sviluppate nel rispetto della Convenzione di Gestione e delle linee guida comunali.
Nessuna di queste proposte, tuttavia, ha ricevuto un riscontro positivo da parte dell’amministrazione. Ad oggi, in assenza di indicazioni da parte dell’amministrazione comunale, gli spazi resteranno chiusi all’arrivo dei primi studenti, con possibili ricadute sulla qualità della vita del quartiere, sul presidio dell’area e sulla sicurezza.
Sicurezza: un’area presidiata 24 ore su 24
La parte conclusiva dell’audizione è stata dedicata al tema della sicurezza, con un approfondimento sulle misure di presidio previste per l’area.
Coima ha illustrato il sistema di controllo e sorveglianza del Villaggio Olimpico, che sarà dotato di soluzioni avanzate e presidiato 24 ore su 24, 7 giorni su 7, da personale di sicurezza presente sia all’interno sia all’esterno del perimetro.
