Nell’indagine condotta da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, riguardo il mercato delle abitazioni in Italia nel II trimestre 2020, su un campione di 1.403 agenti immobiliari è emerso che un maggior numero di agenzie ha segnalato una flessione dei prezzi (36%, rispetto al 34% del precedente trimestre); la maggioranza ne indica una sostanziale stabilità (60,2%).
La percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è scesa ancora, portandosi al 69,9% (dal 72,4% della precedente rilevazione), il valore più basso dagli inizi del 2015. La quota si è ridotta in tutte le aree del Paese, tranne nel Nord-Est, dove era già la più elevata, specialmente fuori dalle grandi città.
La quota di operatori che riportano una crescita del numero di potenziali acquirenti è risalita al 25,2% (9,1% nella scorsa rilevazione); quella che ne segnala una flessione è scesa al 42,2% (dal 57%); il saldo tra le due risposte rimane negativo, su valori molto bassi nel confronto storico. I giudizi sulla domanda migliorano soprattutto nelle aree non urbane e in particolare in quelle del Nord-Ovest, particolarmente colpito dalla crisi pandemica.
Anche il saldo fra la percentuale di agenzie che segnalano un aumento di nuovi incarichi a vendere e la quota di quelle che ne indicano una flessione è risalito a -19,7 punti percentuali (da -48,6 nella precedente indagine), riportandosi su valori prossimi a quelli di metà 2019. Il saldo fra le quote di agenti che segnalano un incremento e una diminuzione degli incarichi da evadere alla fine del trimestre è quindi pari a -6,5% (da -15,2%).
L’epidemia di Covid-19 ha avuto effetti rilevanti sulle caratteristiche prevalenti degli alloggi più richiesti dai potenziali acquirenti e sui motivi dell’acquisto. Una larga quota di agenzie segnala un aumento della domanda per unità abitative indipendenti e con disponibilità di spazi esterni; risulta in crescita anche la ricerca di abitazioni di ampie dimensioni.
Rispetto ai mesi precedenti l’epidemia sarebbe lievemente diminuita l’incidenza di potenziali acquirenti intenzionati all’acquisto della prima casa o di un immobile ai fini di investimento; al contempo è salita la quota di coloro che sono già proprietari e vorrebbero cambiare casa.
Le cause prevalenti di cessazione dell’incarico restano le offerte di acquisto ritenute troppo basse dal venditore (57,8%, da 51,9%) e la mancanza di proposte di acquisto, a causa di prezzi giudicati troppo elevati dai compratori (53,3% degli operatori, da 47,7% della scorsa rilevazione). Rimane contenuta la quota di coloro che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo (26,2%).
Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto sostanzialmente stabile, al 10,9% (dall’11,1%). Anche i tempi di vendita risultano pressoché invariati (a 7,5 mesi).
La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario ha più che recuperato il calo del periodo precedente (al 75,2%, dal 66,9%). Resta elevato, al 76,8%, il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile.
La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile nel trimestre precedente è rimasta pressoché stabile, su valori minimi nel confronto storico (68,6%). Sebbene restino largamente prevalenti le indicazioni di stazionarietà (66,7%), il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione ha continuato a scendere, portandosi a -16,3 punti percentuali (da -12,6).
Anche per le attese sull’evoluzione dei canoni di affitto nel II trimestre prevalgono largamente i giudizi di stabilità (71,5% delle agenzie); registra un lieve recupero, pur restando in territorio negativo, il saldo fra prospettive di aumento e di diminuzione (-12,3%, da -18,7%).
Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è marginalmente salito, al 4%, nel II trimestre. Il saldo tra la quota di agenzie che hanno riportato incarichi a locare in crescita nel trimestre di riferimento e quelle che ne hanno segnalato una diminuzione è diventato meno negativo (-25 punti percentuali, da -32,5).
Per quanto concerne le prospettive per le compravendite e i prezzi nei rispettivi mercati di riferimento, il saldo tra la quota di agenti che giudicano positiva la situazione nel II trimestre e quella di quanti la ritengono sfavorevole è divenuto decisamente meno negativo (-10,9%, da -39,8%).
Le attese a due anni sono nettamente più favorevoli: il saldo tra quelle di miglioramento e di peggioramento si è portato al 15,5% (da 1,8%). Sono cresciuti sia il saldo relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere (3,1%, da -5,7%) sia quello sull’evoluzione dei prezzi di vendita, anche se questo è rimasto ampiamente negativo (a -31,9% da -55,6%).
Anche le valutazioni sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale, sempre per il III trimestre, sono divenute meno sfavorevoli: il saldo si è portato al -19% (da -44,8%). Su un orizzonte di medio termine (due anni), le attese sono tornate a essere favorevoli, con un saldo fra aspettative di miglioramento e peggioramento pari a 6,3% (da -6,7%).
Per il 46% degli agenti (da 58,5%), l’epidemia di Covid-19 influenzerà negativamente la domanda di abitazioni, mentre il 32,3% prospetta un impatto positivo. È rimasta ampiamente prevalente la quota di operatori che prevedono riflessi negativi sui prezzi di vendita (al 59,9%, dal 65,5%); di questi, la maggior parte prefigura che tali effetti si protrarranno oltre l’anno.
Rispetto alla precedente rilevazione è salita al 46,3% (dal 40,1%), la quota di operatori che si aspetta un impatto positivo dell’epidemia sull’offerta di abitazioni, mentre per il 26,3% degli agenti gli effetti saranno negativi. (vb)
