Nelle grandi opere la gestione manageriale dei processi edilizi è ormai pratica consolidata e indispensabile. Lo sviluppo di operazioni di costruzione o riqualificazione di notevole importanza da parte di promotori non tecnici ha portato alla necessità di appoggiarsi a strutture di consulenza che assicurino la completa gestione dell’intervento e il raggiungimento del risultato, con il rispetto dei costi e dei tempi e garantendo la qualità finale dell’opera.
I CM rispondono contrattualmente del risultato nei confronti del committente, impegnandosi alla realizzazione dell’opera secondo tempi, costi e qualità stabiliti. In effetti la gestione contrattuale è elemento cardine non solo del rapporto committente-CM, ma anche elemento cruciale nella gestione della realizzazione attraverso il controllo degli appalti di fornitura e messa in opera.
La struttura di construction management ( o project e construction management), tipicamente una società di engineering, si occupa di:
– coordinare la progettazione architettonica;
– sviluppare un progetto esecutivo spinto;
– predisporre e gestire gli appalti coadiuvando il committente nella scelta delle imprese;
– gestire e coordinare il cantiere assicurando il rispetto di tempi, costi e qualità;
A una scala più piccola è vantaggioso per un privato ricorrere a questo tipo di gestione?
È prassi che per interventi residenziali di dimensioni modeste il committente affidi a un’unica impresa il progetto, spesso sviluppato a un livello definitivo piuttosto che esecutivo, rimandando a questa la realizzazione mediante subappalti. In questo caso, il Direttore dei lavori non riesce a incidere in maniera decisa sul controllo di tempi e costi, mentre certamente è garante della qualità dell’opera.
Il risultato classico è di opere realizzate con mesi (se non anni) di ritardo e con costi sistematicamente lievitati.
Nel caso del CM, le imprese costruttrici, i produttori, e i fornitori gestiti con contratti separati. Non esiste cioè la figura di un’impresa generale che ricorre a subappalti, ma viene gestito tutto direttamente dal construction manager.
I vantaggi di questo approccio sono notevoli, non solo sui tempi, ma anche sui costi complessivi che, oltre a non aumentare se non per varianti richieste dal committente, vengono epurati dei ricarichi che l’impresa principale applica sui subappalti.
Indubbiamente però l’attività di CM comporta dei costi specifici che, nonostante siano inferiori ai ricarichi applicati dalle imprese, non sempre il committente è disposto a sostenere.
È necessario riuscire a spiegare a un committente di qualunque cultura i vantaggi di questo tipo di gestione, comunicando con un linguaggio semplice aspetti tecnici, contrattuali ed economici, affatto familiari. Questo è un grande limite: sulla comunicazione noi professionisti abbiamo ancora tanto, tanto da imparare .
