In un contesto di crescita economica moderata, molto simile a quello registrato nel periodo pre-pandemico, gli investimenti nelle costruzioni si confermano ancora uno dei principali capisaldi della domanda interna, che valgono il 12% del prodotto interno lordo.
Inizia con questa premessa il documento dell’Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni 2026, presentato a Roma nella sede dell’Associazione nazionale dei costruttori.
Secondo le analisi del centro studi dell’associazione, per il settore il triennio 2021-2023 ha rappresentato una fase di espansione eccezionale, con investimenti che hanno superato i 200 miliardi di euro e un aumento dell’occupazione di 350mila unità.
Il 2025 chiude in lieve flessione
Ma la fase espansiva sembra quasi conclusa.
Infatti, per il 2025 la stima di Ance riguardo gli investimenti in costruzioni – in termini reali su base annua – è di una lieve flessione (-1,1%), in netto miglioramento però rispetto al dato rilasciato un anno fa (-7%).
«Su tale risultato – si legge – incide una maggior accelerazione delle opere pubbliche legata a una gestione degli interventi del Pnrr volta al raggiungimento della completa attuazione del programma, che è stata superiore alle aspettative».
Questa dinamica – scrivono gli analisti di Ance – è riconducibile all’elevata capacità operativa dei principali soggetti attuatori del Piano, soprattutto degli enti territoriali e delle Ferrovie dello Stato, che evidenziano un ulteriore incremento significativo degli investimenti, superiore al 10%, che segue le già ottime performance dell’anno precedente.
La valutazione che l’associazione romana compie per il 2025 si basa sull’andamento dei principali indicatori settoriali disponibili, riferiti in larga parte ai primi nove mesi dell’anno, e presenta una lettura più prudente rispetto a quella dei principali istituti di analisi, che continuano invece a indicare valori positivi per il settore delle costruzioni.
Segnali positivi invece provengono dal fronte dell’occupazione. Il monitoraggio della Cassa nazionale paritetica per le Casse edili, realizzato su 113 Casse Edili-Edilcasse, mostra, nei primi nove mesi del 2025, un lieve incremento delle ore lavorate (+1,4% su base annua), in un contesto di andamenti mensili discontinui. Più marcata risulta la crescita dei lavoratori iscritti (+3% rispetto allo stesso periodo del 2024).
«Tali evidenze – si legge – vanno lette considerando che i dati riguardano prevalentemente le imprese più strutturate del settore, attualmente impegnate nella fase finale dei lavori legati al piano europeo in scadenza, che contribuiscono a sostenere i livelli occupazionali».
Di fronte a uno scenario globale così incerto e vulnerabile dobbiamo fare leva sui nostri punti di forza per sostenere la crescita dell’economia italiana. Occorre sfruttare il modello Pnrr, che ha trainato il Paese negli ultimi anni, per affrontare le sfide economiche e sociali, a cominciare dalla casa
Federica Brancaccio, presidente dell’Associazione nazionale costruttori edili
L’andamento dei singoli comparti
Nel 2025 gli investimenti in abitazioni registrano un -15,6% in termini reali rispetto all’anno precedente.
Il calo è dovuto soprattutto al progressivo ridimensionamento degli incentivi fiscali per la riqualificazione del patrimonio abitativo, che ha indebolito uno dei principali motori del settore. In particolare, viene meno il ruolo trainante della manutenzione straordinaria, che negli anni passati aveva assunto un peso rilevante sugli investimenti complessivi.
Anche la nuova edilizia continua a mostrare segnali di difficoltà, con una flessione nel 2025 del -5,0%. L’andamento riflette il calo dei permessi di costruire, in diminuzione ormai da alcuni anni, con riduzioni significative nel 2023 e una ulteriore contrazione nel 2024.
Le difficoltà che oggi caratterizzano la nuova edilizia abitativa – afferma l’ufficio studi di Ance – rientrano in un problema più ampio e di natura strutturale, dovuto soprattutto alla mancanza di una strategia organica e di lungo periodo sulle politiche per la casa. Senza una visione integrata e orientata al futuro, il rischio concreto è che l’emergenza abitativa si aggravi ulteriormente, con ricadute negative sia sulla coesione sociale sia sullo sviluppo economico del Paese.
Nel comparto della riqualificazione del patrimonio abitativo, gli investimenti segnano una riduzione del -18% in termini reali. A pesare è soprattutto il décalage delle aliquote previste per gli incentivi fiscali. Questi ultimi, negli anni successivi alla crisi del 2008, avevano sostenuto la manutenzione abitativa e contribuito a contenere una contrazione complessiva del settore delle costruzioni prossima al 40%.
Secondo le analisi di Ance, nel 2025 il comparto delle costruzioni non residenziali private mostra una sostanziale stabilità dei livelli di investimento, con una lieve crescita del +0,5% in termini reali. Questo andamento riflette il ruolo ancora centrale della manutenzione straordinaria, che continua a sostenere l’attività complessiva, mentre le nuove iniziative evidenziano segnali di debolezza.
In particolare, gli interventi di recupero proseguono su un sentiero di crescita (+1%), in continuità con il buon risultato dell’anno precedente (+3,8%), grazie soprattutto al contributo dei settori retail, alberghiero e logistico, che si confermano più reattivi ai cambiamenti del mercato e alle nuove esigenze della domanda.
Di segno opposto risulta invece l’andamento delle nuove costruzioni non residenziali, stimate in calo del -1,5%, in linea con il perdurare della flessione dei permessi di costruzione (volumi concessi), osservata dal 2023.
Il Pnrr spinge le opere pubbliche
Nel 2025 gli investimenti in costruzioni non residenziali pubbliche continuano a crescere (96,6 miliardi di euro): le stime Ance, infatti, indicano un ulteriore incremento del +21% rispetto al 2024, confermando il ruolo decisivo del Pnrr nel rilancio degli investimenti pubblici e nel rafforzamento del sistema infrastrutturale del Paese.
Nel complesso, il bilancio del Pnrr appare positivo, pur in presenza di alcune criticità e ritardi nell’attuazione. Il piano ha infatti avviato un processo virtuoso, introducendo innovazioni rilevanti nella programmazione, nella governance e nelle modalità di realizzazione degli investimenti pubblici, con effetti strutturali destinati a produrre benefici anche oltre la sua conclusione.
In questo quadro, il settore delle costruzioni si conferma uno dei principali motori del piano: oltre il 52% della spesa complessivamente sostenuta fino alla fine di agosto è riconducibile a investimenti che coinvolgono direttamente il comparto.
«Le imprese di costruzioni – si legge nel documento – hanno dimostrato capacità di risposta, affidabilità e competenza, contribuendo in modo determinante alla tenuta del settore e al sostegno dell’economia e dell’occupazione, in una fase caratterizzata dal ridimensionamento degli investimenti privati e da un contesto macroeconomico complesso».
La spesa per gli investimenti Pnrr che interessano il settore delle costruzioni ha raggiunto livelli elevati ed è concentrata in larga misura sulle infrastrutture ferroviarie e sulle opere diffuse sul territorio di competenza degli enti locali.
Il piano ha continuato a sostenere la crescita degli investimenti a livello locale, come evidenziato dall’andamento della spesa in conto capitale dei Comuni, che prosegue il percorso di aumento avviato nel 2017 e supera anche i livelli eccezionali registrati nel 2023, legati alla chiusura della programmazione dei fondi strutturali europei. Anche nel 2025 i dati segnalano un ulteriore incremento del +15% su base annua.
Un impulso significativo è arrivato inoltre dagli investimenti sulla rete ferroviaria: Rfi, il principale soggetto attuatore, ha registrato nel 2024 un aumento degli investimenti del +16%, con livelli più che raddoppiati rispetto al periodo pre-Pnrr. Anche Anas, pur risultando sostanzialmente esclusa dal piano europeo, evidenzia livelli di investimento superiori rispetto all’anno precedente, sia per le nuove opere sia per la manutenzione straordinaria.
Le previsioni per il 2026
Le previsioni di Ance per il 2026 – pur muovendosi all’interno di uno scenario geopolitico internazionale complesso e instabile – tornano complessivamente in territorio positivo dopo il ridimensionamento, comunque su livelli ancora elevati, registrato nel biennio precedente.
È infatti atteso un aumento degli investimenti in costruzioni del +5,6% su base annua, risultato trainato in larga parte dal comparto delle opere pubbliche, che beneficia dell’accelerazione legata alla fase finale degli interventi del Pnrr. In questo ambito, l’Ance stima un’ulteriore crescita del +12% rispetto all’anno precedente.
Accanto alla dinamica positiva delle opere pubbliche, per il 2026 è previsto anche un rimbalzo degli investimenti in riqualificazione abitativa (+3,5%), dopo la forte contrazione degli ultimi due anni. A sostenere questa ripresa contribuiscono sia la proroga delle aliquote degli incentivi fiscali prevista dalla legge di bilancio 2026 (50 e 36%), sia una maggiore attenzione ormai consolidata delle famiglie ai temi dell’efficienza energetica e della sostenibilità, anche come strumento di contenimento delle spese legate all’abitazione.
Restano invece deboli gli altri comparti del settore, quali gli investimenti in nuove abitazioni (-4,5%) e quelli del non residenziale nuovo (-3%), penalizzati dalla diminuzione dei permessi di costruire, nonostante si riscontri un primo segno positivo nel terzo trimestre 2025 delle superficie concesse, rispettivamente pari a +5,7% per il residenziale e a +11,1% per il non residenziale. Per quest’ultimo, sulla previsione negativa, pesa anche un quadro di elevata incertezza che rischia di incidere ulteriormente sui livelli produttivi di un comparto fortemente dipendente dall’andamento economico generale. Infine, dopo l’espansione del biennio pre-cedente, il 2026 segna una prima frenata anche per la manutenzione straordinaria non residenziale (-0,8%).
«La prossima scadenza del Pnrr – conclude il documento – rende indispensabile una forte accelerazione per conseguire tutti gli obiettivi previsti dal piano. In questo senso, un contributo rilevante è arrivato dall’ultima revisione del Pnrr, recentemente approvata dalla Commissione europea, che ha sfruttato al massimo i margini di flessibilità concessi dall’Unione. Le modifiche introdotte mirano a evitare il rischio di perdita delle risorse, prevedendo anche la possibilità di utilizzare parte dei fondi oltre il 2026 attraverso strumenti finanziari dedicati e il coinvolgimento di capitali privati. Tali risorse saranno indirizzate verso investimenti strategici, in particolare nel settore idrico e nella realizzazione di alloggi per studenti».
Oltre il Piano nazionale di ripresa e resilienza
Come detto, nel 2025 il comparto delle opere pubbliche ha registrato una crescita molto sostenuta: si tratta di un risultato superiore alle attese di un anno fa, determinato principalmente dall’accelerazione degli interventi finanziati dal Pnrr nella fase finale di attuazione del piano.
Dal punto di vista finanziario, infatti, la spesa del Pnrr ha mostrato un deciso rafforzamento: al 30 novembre 2025 ha raggiunto 101,3 miliardi di euro, rispetto ai 64 miliardi di fine 2024, con una spesa media mensile nei primi undici mesi pari a circa 3,4 miliardi. Oltre la metà delle risorse spese riguarda interventi di natura edilizia, a conferma del ruolo centrale del settore delle costruzioni nell’attuazione del piano.
Un contributo rilevante alla crescita proviene dagli investimenti ferroviari della Missione 3, con Rfi che nel 2025 ha stimato investimenti pari a circa 11 miliardi di euro, di cui 7 miliardi riconducibili al Pnrr, rafforzando ulteriormente i livelli già molto alti raggiunti nel 2024 (9,9 miliardi). Anche Anas ha registrato un aumento degli investimenti tecnici, con una crescita del 15% nel primo semestre dell’anno.
Parallelamente, è proseguita, su livelli superiori alle attese, la fase espansiva degli investimenti comunali: la spesa in conto capitale dei Comuni ha raggiunto circa 24 miliardi di euro, in aumento del 15% rispetto al 2024, con una dinamica più accentuata nel Centro e nel Mezzogiorno. Gli interventi si sono concentrati principalmente su edilizia scolastica, asili nido, edilizia residenziale e impianti sportivi, sostenuti in larga misura dal Pnrr.
Il Pnrr è sotto tutti i punti di vista una stagione di efficienza che non dobbiamo disperdere, dove il nostro Paese non solo è riuscito a spendere di più e più velocemente ma ha speso meglio, raggiungendo obiettivi e innovando i processi. Un modello virtuoso che ha contagiato tutti: amministrazioni pubbliche, le grandi stazioni appaltanti e le imprese che hanno dimostrato grande capacità realizzativa
Piero Petrucco, vicepresidente Ance per il Centro Studi
Nel 2026 le previsioni indicano un’ulteriore crescita degli investimenti nel comparto delle opere pubbliche, stimata intorno al +12% rispetto al 2025, principalmente riconducibile alla necessità di accelerare l’attuazione del Pnrr nella fase conclusiva del Piano. Il monitoraggio Ance, basato sui dati Cassa nazionale paritetica per le Casse edili – Edilconnect, rileva a dicembre 2025 la presenza di circa 16 mila cantieri Pnrr attivi o conclusi, di cui circa un terzo con un livello di avanzamento inferiore al 50%, evidenziando la necessità di un rafforzamento dell’attività realizzativa per rispettare le scadenze europee.
La Commissione europea ha confermato che tutte le milestone e i target del Pnrr dovranno essere conseguiti entro il 31 agosto 2026. La natura performance-based del piano impone un rilevante sforzo organizzativo a stazioni appaltanti e imprese, ma consente al contempo di utilizzare una quota delle risorse anche oltre il 2026 per gli interventi che non sono vincolati al raggiungimento di specifici obiettivi di spesa.
Inoltre, tale possibilità risulta rafforzata dall’ultima revisione del Piano, che ha introdotto specifici veicoli finanziari per alcuni investimenti non completabili entro i termini, come quelli per gli alloggi universitari e il settore idrico, rinviando la realizzazione materiale delle opere a una fase successiva alla fine del piano.
Secondo il Documento programmatico di finanza pubblica 2025, le risorse spendibili oltre l’orizzonte temporale del Pnrr ammontano complessivamente a circa 37 miliardi di euro, una parte delle quali potrà continuare a sostenere gli investimenti in opere pubbliche.
Nel medio periodo, il comparto potrà inoltre beneficiare del progressivo avanzamento dei fondi strutturali europei 2021-2027, che presentano ancora bassi livelli di spesa, e delle risorse del Fondo per lo Sviluppo e la Coesione attuate tramite gli Accordi per la Coesione, fortemente orientati a investimenti infrastrutturali, in particolare nel Mezzogiorno.
Nei prossimi anni, quindi, il comparto potrà inoltre beneficiare delle risorse che, nella fase di attuazione del Pnrr, sono state posticipate per dare priorità agli investimenti del piano stesso.
A questi strumenti si aggiungono il Fondo sociale per il clima, il maxi-fondo infrastrutturale previsto dalla legge di bilancio 2025, i finanziamenti per le grandi opere, come il Ponte sullo Stretto di Messina, e le risorse dell’ultima legge di bilancio destinate ad alcune priorità strategiche per il Paese, tra cui la casa accessibile, la manutenzione della rete ferroviaria e stradale e la messa in sicurezza del territorio.
Nel complesso, emergono risorse disponibili quantificabili in circa 120 miliardi di euro su un orizzonte temporale che arriva fino al 2033.
