La trasformazione sostenibile del patrimonio immobiliare italiano si giocherà soprattutto negli edifici che esistono già.
Oltre l’80% degli immobili che saranno utilizzati nel 2050 è infatti costruito oggi (Commissione Europea) e, in Italia, più del 60% degli edifici risale a prima del 1976, anno della prima normativa nazionale sul risparmio energetico (Enea).
Riqualificare significa quindi far evolvere l’esistente in risposta alle esigenze che cambiano negli anni, migliorandone prestazioni e funzionalità.
In questo scenario gli impianti assumono un ruolo centrale. Sistemi Hvac, elettrici e utilities incidono direttamente sulle prestazioni energetiche e operative dell’immobile e rappresentano una delle principali leve per mantenerlo efficiente e funzionale nel tempo.
La loro riqualificazione parte da una valutazione puntuale del rendimento e delle condizioni dei sistemi installati, per definire interventi mirati in grado di ottimizzarne il funzionamento, migliorarne l’efficienza e ridurne i consumi.
Dalla riqualificazione alla gestione continua
(immagine Fervo)
La riqualificazione, in questa prospettiva, non termina con la conclusione dei lavori.
Gli edifici cambiano nel tempo: mutano gli occupanti, le modalità di utilizzo degli spazi e i fabbisogni energetici. Un edificio direzionale può introdurre lo smart working, mentre un polo logistico può ampliare le proprie aree operative. Se gli impianti continuano a funzionare secondo i parametri definiti al momento della messa in servizio, possono progressivamente perdere efficienza.
Su questo fronte il digitale svolge una funzione chiave. Sensori, sistemi di supervisione e piattaforme digitali permettono di rilevare in tempo reale anomalie nei consumi e nelle condizioni operative, adeguando il funzionamento degli impianti all’utilizzo effettivo dell’edificio.
È su tale modello che opera Fervo nella gestione tecnica ed energetica di infrastrutture e parchi immobiliari.
Su oltre 3.500 siti gestiti, secondo le stime del Gruppo, i sistemi digitali di monitoraggio energetico e attuazione hanno consentito riduzioni dei consumi superiori al 15%.
Il dato evidenzia come anche sugli immobili esistenti sia possibile ottenere miglioramenti significativi intervenendo sul funzionamento degli impianti e sulla loro regolazione nel tempo.
Meno consumi, più vita per gli edifici
L’efficientamento degli impianti assume anche una valenza ambientale.
Il percorso verso la decarbonizzazione non può dipendere soltanto dai nuovi edifici ad alte prestazioni: una parte decisiva passa dalla capacità di ridurre consumi e impronta carbonica del patrimonio esistente, mantenendolo efficiente e funzionale più a lungo.
Diventa quindi fondamentale passare da interventi isolati a una gestione continua dell’immobile.
I dati raccolti nel tempo consentono di ricostruire lo storico tecnico e di utilizzo dell’edificio, programmare meglio gli interventi e rendere più prevedibili le necessità manutentive. Nell’esperienza di Fervo, questo modello può ridurre la quota degli interventi non pianificati nell’ordine del 10-20%.
«Il nuovo è importante – spiega Rocco Ruggiero, Coo di Fervo – ma la vera sfida oggi è gestire al meglio ciò che esiste già: il patrimonio dei prossimi 30 anni è in gran parte quello attuale. Per farlo, però, gli edifici devono essere in grado di raccontare come funzionano. Anche immobili datati possono diventare “parlanti” attraverso soluzioni IoT installate in modo mirato, capaci di raccogliere le informazioni necessarie per migliorare manutenzione ed efficienza e orientare le decisioni.»
