Gli anni passano per tutti, anche per gli edifici che hanno bisogno di una manutenzione sempre più assidua man mano che invecchiano, proprio come le automobili che devono essere revisionate.
Quest’ultimo è un obbligo sensato, che migliora la sicurezza della circolazione stradale: a scadenze regolari si verificano le condizioni operative degli automezzi e si eseguono gli eventuali interventi.
Lo stesso principio dovrebbe valere anche per gli edifici e non solo per la sicurezza.
Lo stato di conservazione di un fabbricato è determinante ai fini dell’agibilità delle unità immobiliari rispetto a integrità strutturale, resistenza sismica, igiene e salubrità, accessibilità, conformità degli impianti, prevenzione dei rischi, risparmio energetico ecc.
Ciò nonostante, nel nostro paese non esiste alcun obbligo di verifica, al contrario di quanto avviene in altri stati europei.
In Spagna gli edifici con età superiore al mezzo secolo devono “passare la revisione” ogni 10 anni.
In Francia esistono procedure diverse a seconda della destinazione d’uso e dell’età dell’edificio, da espletare periodicamente e in occasione di compravendita dell’immobile.
In Germania, l’attenzione è focalizzata sulla sicurezza e sull’efficienza degli impianti, mentre nel Regno Unito le regole sono molto stringenti in tema di prevenzione e protezione antincendio.
In Portogallo, l’obbligo di mantenimento degli edifici interessa anche l’immagine architettonica e le autorità locali possono addirittura imporre l’esecuzione degli interventi ai proprietari negligenti.
Investire per risparmiare
Tornando al nostro paese, la Legge delega sull’edilizia introduce il Fascicolo digitale delle costruzioni, un contenitore di informazioni e documenti che restituirà il mero stato di fatto di ciascun edificio, ma che risulta assolutamente inadeguato per la valutazione tecnica delle sue condizioni effettive.
Ai tempi, il Fascicolo del fabbricato incontrò fortissime resistenze ed è rimasto praticamente inapplicato: forse la digitalizzazione riuscirà dove non è bastato il buonsenso.
Il nodo da sciogliere non riguarda come sono organizzate le informazioni, ma a cosa servono.
I professionisti della progettazione, che utilizzano quotidianamente strumenti digitali come il Bim, risponderebbero che quelle informazioni servono anche a programmare le manutenzioni nel tempo.
Nei fatti, pianificare il mantenimento delle migliori condizioni operative di edifici e impianti è alla base di qualsiasi strategia di gestione immobiliare.
La manutenzione programmata ottimizza il costo degli interventi e mantiene elevato il valore della costruzione.
Si tratta di un importante cambio di prospettiva per i proprietari e la filiera delle costruzioni.
La revisione periodica degli edifici si inserisce in questo scenario, orientato alla ripresa del mercato dell’edilizia su scala locale a vantaggio delle piccole e medie imprese del settore.
Per attivare questo meccanismo virtuoso serve anche un contributo concreto da parte dello Stato, che negli ultimi anni ha drasticamente ridimensionato gli incentivi per gli interventi residenziali, nonostante i prezzi non siano affatto diminuiti, lasciando praticamente senza prospettive imprese e lavoratori della filiera, oltre ai cittadini di ogni parte d’Italia che volevano investire nella propria abitazione.
È tempo che gli interventi per la manutenzione e la conservazione del patrimonio costruito siano parte integrante della politica socioeconomica del nostro paese.
Servono formule alternative capaci di stimolare gli investimenti da parte dei privati, ad esempio favorendo la discesa dei tassi d’interesse oppure fornendo una garanzia a copertura dei finanziamenti.
In Spagna, il legislatore si è posto l’obiettivo di responsabilizzare i proprietari immobiliari circa le effettive condizioni di manutenzione dei propri edifici.
La revisione periodica della sicurezza e dello stato di conservazione degli edifici è oggetto di una legislazione specifica, entrata in vigore nel 2013.
L’obbligo, posto in capo ai proprietari di immobili realizzati da oltre 50 anni, è stato introdotto progressivamente: dapprima gli edifici esistenti al 1901, poi quelli anteriori al 1951, poi quelli costruiti prima del 1971, fino alla piena entrata a regime.
Affidata a professionisti e soggetti abilitati, la revisione interessa generalmente:
- verifica di fondamenta, strutture, facciate, coperture, impianti ecc.;
- accessibilità, condizioni di sicurezza e adeguatezza degli spazi comuni alle persone con mobilità ridotta;
- certificazione energetica e valutazione dell’efficienza globale dell’immobile (equivalente all’Ape).
Il professionista esegue l’ispezione tecnica dell’edificio e redige la relazione sullo stato di conservazione, che contiene informazioni complete sul fabbricato e una valutazione degli eventuali interventi manutentivi.
Il proprietario dell’immobile è così consapevole delle azioni necessarie per raggiungere standard minimi di qualità e prolungare la vita utile dell’edificio, ed è tenuto a realizzare le opere più urgenti.
La revisione dev’essere rinnovata ogni decennio.
Il Portogallo attraversa una profonda crisi immobiliare, alimentata dalla sopravvalutazione dei prezzi delle abitazioni.
Le autorità hanno puntato con decisione sulla modernizzazione del patrimonio costruito, soprattutto dei centri storici, stanziando ingenti fondi per la riqualificazione edilizia e modificando la legge fondiaria, per ampliare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili.
Recupero del patrimonio costruito, adeguamento alle normative europee e riduzione dei consumi sono al centro della legislazione portoghese sugli immobili, che prevede fra l’altro un’aliquota Iva ridotta al 6%, l’incremento progressivo dei livelli d’efficienza energetica degli edifici e programmi di rigenerazione urbana che supportano concretamente i proprietari negli interventi di riqualificazione.
In Portogallo le amministrazioni locali possono imporre il mantenimento degli edifici in buone condizioni di conservazione, anche realizzando i valori a spese proprie e rivalendosi sul proprietario.
Per ridurre i costi a carico dei proprietari sono previste agevolazioni nell’accesso ai finanziamenti e l’acquisto dei materiali da costruzione a prezzi calmierati.
