Il mercato immobiliare ha storicamente concentrato la propria attenzione sul costo di acquisizione iniziale, trascurando spesso l’impatto economico della fase operativa.
Tuttavia, i dati sul ciclo di vita degli asset evidenziano una realtà differente: le spese di gestione possono superare da una volta e mezzo a tre volte l’investimento iniziale di costruzione.
Per i professionisti del settore, come ingegneri e architetti, integrare soluzioni di manutenzione evoluta e di efficientamento energetico rappresenta oggi la principale leva per preservare e incrementare il valore degli immobili nel tempo.
In Italia il tema è particolarmente urgente. Oltre il 60% degli edifici è stato realizzato prima del 1976 e più dell’80% delle strutture in uso nel 2050 è già esistente. Di conseguenza, l’attività dei tecnici si concentra inevitabilmente sull’ottimizzazione del patrimonio costruito lungo il suo intero ciclo vitale.
Patrimoni datati e digitalizzazione: i margini di efficientamento
Secondo le più recenti elaborazioni sui dati Ape, oltre il 40% degli edifici non residenziali italiani si colloca nelle classi energetiche più basse (F-G). Si tratta di un parco immobiliare caratterizzato da impianti obsoleti e da modelli di manutenzione prevalentemente reattivi.
L’adozione di modelli di gestione evoluta, basati su piattaforme digitali e tecnologie IoT, permette di superare tali criticità.
I dati del settore e i benchmark internazionali elaborati da Fervo indicano che l’applicazione della manutenzione predittiva è in grado di ridurre di un terzo gli interventi non pianificati.
Parallelamente, gli interventi di efficientamento energetico generano risparmi compresi tra il 15% e il 25%, portando a una contrazione complessiva dei costi operativi (Opex) nell’ordine del 20%–30% nel medio periodo.
L’impatto dei costi operativi nel ciclo di vita trentennale
Se analizzati su base annua, i costi di gestione appaiono contenuti, attestandosi mediamente tra il 2% e il 4% del valore complessivo dell’immobile. La scomposizione di queste voci evidenzia come la quota principale sia legata ai consumi energetici (1%–3%), seguita dalla manutenzione tecnica (0,5%–1%), mentre la parte restante è destinata ai servizi addizionali e alla gestione amministrativa.
Proiettando queste percentuali su un ciclo di vita di circa 30 anni, l’impatto dei costi operativi diventa dominante, arrivando a superare l’investimento di costruzione.
Se le valutazioni di mercato continuano a considerare tali aspetti come marginali, il prezzo degli asset rischia di riflettere solo parzialmente la loro reale capacità di generare valore nel tempo.
Continuità strategica e l’approccio degli edifici “parlanti”
La gestione tecnica di infrastrutture e parchi immobiliari richiede continuità, specialmente in un mercato caratterizzato da frequenti cambi di proprietà o di destinazione d’uso, fattori che rischiano di disperdere le informazioni raccolte.
L’esperienza di Fervo su oltre 2,5 milioni di metri quadrati gestiti annualmente conferma che la conoscenza progressiva e centralizzata degli asset permette di ridurre gli interventi non pianificati del 10%–20%, stabilizzando i costi di gestione.
La sfida principale risiede nella digitalizzazione delle strutture storiche o prive di sensoristica avanzata.
«Il nuovo è importante ma la vera sfida oggi è gestire al meglio ciò che esiste già: il patrimonio dei prossimi 30 anni è in gran parte quello attuale. Per farlo, però, gli edifici devono essere in grado di raccontare come funzionano. Molti immobili esistenti sono ancora ‘muti’ dal punto di vista manutentivo ed energetico. In questi casi è fondamentale intervenire con soluzioni IoT plug-and-play, installate in modo strategico, che permettono di rendere ‘parlante’ anche un edificio secolare, raccogliendo le informazioni necessarie per pianificare la manutenzione, migliorare l’efficienza e prendere decisioni basate sui dati». Rocco Ruggiero, Coo Fervo
L’evoluzione del real estate impone dunque un cambio di paradigma: la manutenzione e l’efficientamento non sono più visti come meri centri di costo, ma come componenti essenziali della strategia d’investimento.
«Nel real estate, il valore di un immobile non si cristallizza nel momento dell’acquisto: si genera, si protegge e si accresce nel tempo. Oggi la gestione non è più una function accessoria, ma una leva strategica di investimento, capace di incidere sulla performance dell’asset, sulla sua resilienza e sulle decisioni degli investitori. Per questo serve una visione di lungo periodo e una relazione stabile, in grado di accompagnare l’immobile lungo tutto il suo ciclo di vita, anche oltre i passaggi di proprietà». Alessandro Belloni, Ceo Fervo
